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稳!总杠杆没到顶

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发表于 2018-12-11 19:41:29 | 显示全部楼层 |阅读模式

我们楼市的杠杆率达到临界值了吗?2019年,房价长期拐点到了吗?首先,跟美国房地产市场泡沫破裂时期相比,中国居民杠杆率总体上还处于安全水平。2008年,美国房地产市场泡沫破裂的时候,居民杠杆率达到92%。相比之下,2017年,中国居民总杠杆率才49%。从发达国家经验看,居民家庭总杠杆率不断攀升,100%不是绝对顶点,有进一步上升的可能。退一步讲,即便2007年全球金融危机后,美国等国居民杠杆率有所下滑,但是当前的房价又超过了前期高点。静态来看,中国房地产市场杠杆水平远没有达到极端水平,离警戒线还有相当远的距离。

2019年,中国房地产长期拐点不会到来。但是,需要注意的风险点是,最近十年,尤其是近两年,居民杠杆率增速加快。从1993年到2008年,居民杠杆率从8.3%增长至17.9%,15年仅增长10个百分点;但是从2008年到2017年,居民杠杆率9年增长了31个百分点,由17.9%增长至49%。只要稳住杠杆增速,房地产市场短期风险就不会因杠杆而爆发。

对房地产的观点,还是开发商的判断靠谱一点。2017年,房企为啥疯狂拿地,2018年房企为啥谨慎?只有了解开发商的逻辑,才能区分房企的行为到底是长期的还是短期的。万科在做了大量量化分析后,发现两个数据,能很好的判断房价是否会下跌和崩盘:居民部门利息保障倍数和新房名义市值占居民最大购买力比例,分别衡量,家庭部门的储蓄到底能不能支付利息,以及居民家庭总收入到底能不能消化新建的房子。

数据显示,当居民部门利息保障倍数高于1.5倍时,房价基本不会大跌。比如,2007年时美国只有1.46倍,芬兰1.55倍,西班牙仅0.99倍;日本1989年时是1.49倍;1997年,台湾是3.4倍,香港是1.23,芬兰是0.73倍。我们这里是多少呢?8.1!远高于1.5的临界值。按照当前信贷增速估计,至少到2025年,房价大趋势不会出现拐点。

居民利息保障倍数达到临界值,房地产市场泡沫破裂,同时出现另一个现象,新房名义市值占居民最大购买力比例通常高于80%。现在我们的这个指标才46%,远低于60%的下跌线,更低于80%的崩盘线,按历史平均数据估计,至少到2025年是安全的。

1989年,日本连续加息5次,限制开发商贷款,并打击土地投机,然后1991年房地产泡沫破裂。1995年美联储基准利率又3.25%调升至6%,国际资本开始回流美国,两年后,1997年东南亚汇率崩盘,随后股市和楼市崩盘。2006年,美联储加息17次,基准利率由1%上调至5.25%,两年后,2007年次贷违约飙升,2008年次贷危机爆发。

好消息是,中国不是当年的东南亚,外储规模庞大和资本外流漏洞基本被堵。况且,中国内部政策已经调整,不会盲目跟随美联储收紧政策,由去杠杆变为稳杠杆,限制性调控政策急剧下降,开发商融资也开了口子,政策调控又到了十字路口。楼市短期看政策。2019年,楼市调控政策不会全面放松,千城千策将是明年政策调控的特征,这也意味着房价不会形成一致下跌预期,更不会失控。危机不会从内部爆发。看懂了吗?

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