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望京点片商业亟需形成合力

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发表于 2010-4-9 16:30:26 | 显示全部楼层 |阅读模式

2010年,商业地产终于开始摆脱了金融危机的阴霾,预计未来将有21个新项目推出,为市场带来百万平方米供应量。在这样的环境下,未来商用物业市场有何变化?4月8日——11日,在国贸举行的2010年春季房展上,地产中国网独家采访业内专家和开发商,共同探讨“当商业地产遭遇井喷”。

主持人:姚文争 地产中国网主编

对话嘉宾:李秀静 北京世邦地产策划经理

李秀静语录——


“现在望京商业是一片一片的,一个点一个点的,没有形成完整的体系。”

“我们不排斥投资客户。”

“我们希望在悠乐汇(商铺写字楼详情 户型图 楼盘图 论坛)的打造过程中,给望京带来不一样的东西,让他们不用这么辛苦到市区来消费。”

李秀静:感谢地产中国网网给我们这个机会,悠乐汇这个项目是综合性的项目,我们现在推出的是商业部分,是六栋楼组成的商业街,这个产品的形式在北京并不多见,为什么我们推出这个产品呢?是希望把整个项目打造完成后,业主入住后,那就有一定的人气基础了。这个商业项目也在轨道交通周边,也不同于北京大兴,包括集合性的商业,是由不同的建筑物组成,每个建筑物都不太一样,这样可能会给不同业态的客户提供不同的产品需求。

在这个项目当中我们也考虑到望京现在整体的市场需求,包括望京目前的商业分布,这个项目从打造的角度来讲还是以娱乐休闲餐饮为主要的发展方向。基本是这样。

主持人:目前销售是什么样的价位?招租都定了什么样的产业?

李秀静:这个项目会租售同时来做,现在已经现房,正在做最后的整改和调试,希望这个产品马上可以销售合招租。我们价格在望京是很值得关注的,我们均价2万8,我们商业打造的方向还是希望这个商业能够做起来。业态方面我前面也讲了,我们希望做错位经营,望京80%都是零售为主,而且距离我们项目非常近,我们定位主要以娱乐、休闲为主,不会是零售业态。

主持人:面积规划怎么样的?

李秀静:我们整体面积以地上为主,地下很少,地下只有一个下沉式广场,所有建筑物是从地上一层开始往上,每栋楼也不一样,是错落型的。我有三层、四层、五层的,还有地标性的建筑,去了望京大家也会看到我们标志性的建筑,叫“龙眼”,由金属板组成,形象很有特点,在北京你见不到第二个,它顶层有8米8的层高。龙眼整栋打造,体量只有3千多,这非常适合很有特点的业态经营。

主持人:我们知道望京从原来住宅的居住区,现在往商业商务圈发展,从前几年到现在,很多人说望京的商业是一夜之间冒出来的,冒出来后出现了消化不良的状况,目前望京商业经营状况怎么样?会给我们项目带来什么样的影响?

李秀静:望京的确发展非常迅速,聚集了很多外籍人士,望京在北京的东北方向,是非常延展的区域,望京为什么今年能开出地王,也是大家比较看好。另外轨道交通已经开工,而且从机场延长线过来也很方便。望京总体商业量非常大,我们也并不是没有考虑,现在总体不下100万平米,而且陆续在拍的地块中还有商业,我们相信每个商业的设计也好,定位也好肯定有不一样。望京大部分商业还是以住宅底商为主,因为望京住宅非常多,像完全独立运作的商业并不非常多,比较成型的像凯德投资的嘉茂中心。我们现在希望把望京打造以餐饮为主的圈,因为现在望京商业是一片一片的,一个点一个点的,没有形成完整的体系。我们希望在这基础上把餐饮有个聚集,因为餐饮、娱乐业态在一起比较好运作。我们跟望京目前现有的产品就有很大的差异,我们的地理位置,包括两面有350米的展示面,这很难得,我们对这个项目很乐观。

主持人:这个项目今年已经入市了,不知道现在情况怎么样?是否客户会按照你们的规划来做?另外望京停车也不是很方便,这如何解决?餐饮毕竟人数很多。

李秀静:我们整体项目设计的很合理,望京停车相对来说比市区好很多,我们地下车位有1100个,地上还有一两百个车位规划,车位完全可以给消费者来提供,这是我们最不发愁的事情。对于客户来说,从1月份开始接待客户,也希望与客户达成共识,在我们业态的引导下来经营。现在意向非常明确的客户,就是不低于50%的客户希望自营,他们很有特点,有非常成熟的经商经验,他们决定投资商业地产就有很成熟的想法,当然也有往服装方面经营的,但是他们很有经验,我们也很欢迎他们。另外我们也不排斥投资客户,这些客户比较看好商业地产投资。现在从住宅角度来考虑主要是依靠议价部分,而商业地产投资租金可以由相对稳定的回报率,好地段的商业很有发展空间,他们很信任我们,我们也会给他挑选优质的租赁客户。

主持人:现在已经是现房了,目前是否有类似公司有意向性的签约?

李秀静:我们从1月份开始接待客户,现在客户的准备量非常可观,我们现在商铺只有82个,而且有些商铺要打包在一起运作,我们现在客户已经1千多组,这是我们精选的客户了,而且一些客户不会只买一个铺。我们希望能让这些客户在比较稳定的状态下来发展,所以现在还没有把客户的落位完成,还需要组合和积累,毕竟商业的组合可能性太多。比如一些银行类的,餐饮类的,娱乐类的,现在还没有签约所以不方便公布,我们也希望客户来这里关注一下,希望可以挑到自己合适的商铺。

主持人:我们知道一个明显的情况,我们没有办法用火爆来形容商业地产,从你们接触的情况,今年商业地产情况怎么样?

李秀静:我个人做商业地产的项目从05年就开始了,我接触了很多商业客户,现在商业客户有个战略性的变化,去年受金融危机的影响,会减少开店的计划,今年这些客户也都涌现出来,包括以前不太轻易开店的客户也在做。现在像国外的,包括非北京的客户,都来北京选址,做的业态也会与以往的业态不一样,因为北京商业发展的跨度比较大,我们这种产品给客户提供的是比较好的平台,他不需要非常高昂的成本。说到租金这一块,我们在打造这个项目时并没有说想从很短的时间内获取利润,我们希望与商家一起把这个项目共同经营起来,大家一同获利。来我们这里投资的客户他们是很有投资眼光的。

主持人:很看好商业地产发展的前景。

李秀静:你要知道很多大型房地产商也涉足商业地产了,并且作为持有物业,我相信未来越来越多的开发商也会这样选择。现在看起来商铺很多,但是买到理想的并不容易,要满足硬件情况,又要满足商业的包装,需要很多方面的因素。很多投资客户可能在全国各地投资,甚至在国外都有资产,他选择会很谨慎,他会看好这个项目后才会下手,不会盲目的投资。我们跟他们沟通后发现,虽然望京商业体量比较大,同时也预示着望京这个区域会越来越好,而且我们处在轨道交通位置,客户来我们这里投资也好,选址开店也好,他们也都考虑得很谨慎了。

主持人:我们希望悠乐汇出来后,能够给望京带来一条美食街。

李秀静:望京每个商圈都是一片一片,没有连起来,而我们周围有像西门子、摩托罗拉、奔驰等品牌,不管是企业也好,员工也好,周围的居住人口也好,对于餐饮、娱乐是有要求的,只不过现在望京还没有达到他们满意的程度,我们也希望在悠乐汇的打造过程中,给望京带来不一样的东西,让他们不用这么辛苦到市区来消费。

主持人:非常感谢李总给我们介绍悠乐汇,至少投资人在望京多了一个投资项目。

主持人:地产中国的网友们,大家下午好!这里是2010年春季房展的现场,我们今天邀请到的嘉宾是北京世邦房地产经纪有限公司策划经理李秀静女士,欢迎您的到来,我们知道在望京这个区域来说,今年一块地王出现后一下把大望京这个概念带了出来,我们想知道你们今年推出的悠乐汇是什么样的产品,目前销售情况怎么样?

发表于 2010-4-11 13:10:24 | 显示全部楼层
项目多点比较好。
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