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东西城"禁住",四环"限住",环央区打造"十大新富人区"

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发表于 2019-7-21 12:52:09 来自手机 | 显示全部楼层 |阅读模式
新大山房产俱乐部   原创(一点号)2019.7.16.
     7月15日,北京土地市场再次迎来重磅土地成交信息:中海地产以楼面价高达6.6万/平米,总价接近80个亿的代价拿下丰台花乡造甲村地块。

       这已经是自从5月份北京大规模推地以来创造的第三个地王项目了。
       5月28日,恒基以总价30.2个亿拿下孙河不限价地块,楼面价高达6.9万/平米,预计销售均价要突破10万+。
       6月27日,电建+华润联合体以73.4个亿的总价拿下石景山古城南街项目,楼面价格预计高达5.5万/平米,业内预计销售均价至少7万+。
       7月15日,中海则以80个亿拿下造甲村项目,楼面价也达到了6.6万/平米。


        三大地王项目都有比较明显的“共性”特征:位置都在四-五环沿线的中心城区位置,楼面价明显高于周边房价,项目均属于不限价的商品住宅,也没有9070中小户型比例的政策限制。
        意味以上三个项目都将会成为典型的城市豪宅区,大户型高单价高总价,这些富人区大部分都集中于四环-五环的沿线板块,形成“环四环”豪宅圈。
【1】东西城禁止开发商品住宅,公房住宅全面禁止转让,核心区全面“禁住”。
        2018年9月北京市政府公布《北京市新增产业的禁止和限制目录》(2018年版)。在这个目录中,明确提出“东西城禁止开发新增房地产住宅项目,禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目”。
        如果再结合2018年5月份,北京市政府办公厅公布的《进一步加强直管公房的管理》(20号文),里面要求所有的直管公房必须停止转让转租。
        这就意味着其实东西城已经全面进入了“禁住”的状态,人口只出不进,未来能够真正流转买卖的住宅会越来越少,我们甚至怀疑未来东西城会不会全面禁止住宅的自由流通,比如通过锁区的方式。


        预计十一之后,东西城合并规划就会出台,核心区会全面进入“保护”阶段,人口疏解会进一步加大,房地产开发在东西城将基本绝迹。
       东西城的全面“禁住”,新富人们要想通过购买东西城的黄金地段来实现豪宅居住梦想,已经基本不太现实。
       未来东西城大量腾退疏解出来的房子,绝对部分都将用于历史文化民宿的开发经营,从居住功能变成了文化旅游观光功能,从常住变成了短租。
       显而易见,未来的东西城已经不再具有居住的空间,更多的将是作为一种文化、政治功能空间而存在,富人们要想通过交易购买的方式在核心区实现豪宅梦,已经基本不可能了。
未来的东西城是“只贵不富,只政不商”,政治至上,商业至下。
【2】四环定位中心地区,限制房地产开发,有望成为中央政务拓展区。
       根据2017年北京城市总体发展的新一版规划,北京四环内地区被定位为“城市中心地区”,是核心区的外围区域。
       目前也有一种传闻,说未来的中央政务区有可能会外拓到四环以内,将核心区及中心地区全部包括在内,合计达到400多平方公里。
根据2018年3月,北京住建委公布的《建设项目规划使用性质正面和负面清单》,清单里明确提到“四环内地区要限制各类用地调整成居住用地”,这个清单后来被称为“四环限住令”。
“四环限住令”让中央政务区外拓到四环更加充满了想象空间:东西城是中央政务区的核心区,重点定位于中央政务功能。中心地区成为中央政务区的拓展区,重点定位于首都核心功能。


       一旦四环以里地区被确定为“中央政务区拓展区”,将意味着房地产开发也将逐渐消退,居住功能将全部让位于首都功能,未来包括产业、学校及医院等各种非首都功能,均将逐渐疏解转移。
       这也就意味着新富人要想挤进四环内,也已经基本不可能了。
【3】地王扎堆城区四环外,十大环央区富人区将逐渐成形。
       正是因为东西城“禁住”,四环内“限住”,从而导致开发商们只能疯狂抢占四环外土地资源,造成地王扎堆环四环,甚至是城区的五环地区。


       随着核心区的“禁住”,四环以里地区的“限住”,行政强制去除房地产开发的力度不可遏制,北京四环以里地区去居住化的趋势不可避免。
       尤其是随着未来中央政务区的出台,四环以里地区将会采取更强力的措施来去居住化,达到产业、人口的疏解目标。
       因此环央区板块,将会逐渐形成十大新富人区板块:


       未来这些“环央区”地区还将有更多的地王产生,从而推动各个板块的房价出现上涨,并改变区域的整体城市面貌。
       除了冬奥片区石景山,丽泽商务区的丰台,望京CBD的酒仙桥,未来还将有第四使馆区的东坝等更多城区片区,会逐渐确定更高的城市定位。
       这些环央区的城区片区,会承接未来高端居住人口,借助强势的配套优势及交通,地理优势,逐渐成为中心地区疏解人口的首选居住之地。

发表于 2019-7-21 14:29:39 来自手机 | 显示全部楼层
政府有效支撑房价。
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发表于 2019-7-22 09:09:24 来自手机 | 显示全部楼层
二环禁住,三环限住,四.五环乱住,六环瞎住。
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