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京城房市:谁制造了通州暴涨暴跌?

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发表于 2010-5-26 07:44:38 | 显示全部楼层 |阅读模式
  新政出台,通州房价由前几个月领涨北京房价开始了领跌,在这短短几个月,是谁制造了通州的一个房价传奇?通州房价缘何会在短短几个月内迅猛上涨?又为何在短短一个月之内迅速下跌?房价上涨下跌背后暴露出哪些问题?
  进入2010年,国际化新城、北京“副中心”、8条地铁……接二连三的利好让通州的房子炙手可热,房价领涨北京楼市。
  但4月15日调控以来,通州楼市再次以“跌势”稳居媒体曝光率首位……一年半的时间,通州楼市几乎完成了一轮从深跌到上涨,到触顶,再到下探的周期。
  通州新城,规划利好消息被无限放大
  2010年1月底,北京市两会上,北京总体规划和新城规划对通州提出了新的城市定位:未来通州将是重点发展的文化创意产业和现代服务业中心。并且,在通州新城核心区,已经为北京预留一部分行政区划,未来新城将承担着北京一部分功能的疏散——即传说中的“北京副中心”。除此之外,8条地铁,CBD东扩规划,打造国际化新城等,这一些列规划的推出,也无疑推动了通州的房价的高歌猛进。
  一时间,通州不仅成为两会中的热议话题,更成为北京楼市上涨的排头兵。在新城规划出台、CBD东扩规划后的3个月时间,通州的房价涨幅超过了50%,部分楼盘涨幅甚至接近100%。放眼望去,通州整体房价正在大踏步跨过2万元/平方米的大关,其新城核心区的房价甚至在向30000元/平方米迈进。
  通州配套成熟度不够,投机严重
  对于刚出台的规划远景,并且在各种规划还未开始落实的情况下,竟然立刻出现房价暴涨,这种现象对于一个稳定的房地产市场是不可能发生的。对于通州,一个城市各项功能不齐全、基本没有产业支撑、白天一半人口在城区工作晚上才回通州的以“睡觉”为其主要功能的区域。缘何在短时间内暴涨?据业内人士分析,造成这两个原因的,一方面是因为投机性严重,另一方面则是因为规划被无限放大。
  据了解,2月份以来,通州市场上主要购买群体已经从刚需和改善性需求转向投资投机性需求。“通州楼市短时暴涨又卖得很好,说明整个市场在炒,投资、投机氛围很浓。 ”北京联达四方房地产投资管理有限公司总裁杨少锋认为,“不正常的上涨必然不会持久。”果然,在京新政出台后的第二天,投机客开始撤离,房价开始暴跌。
  如果通州房价是被自住型需求抬高,相信新政出台,对于持续的刚性需求来说影响并不会太大。记者认为,通州的房价很可能是“被规划”了。
  京城规划中的热点区域,只有通州在狂跌
  在2010年,东坝区域、大望京、房山、大兴都有长期的规划作为支撑,但是为什么只有通州的房价在新政出台后开始狂跌,位于东五环的东坝、大望京还有西南部的房山、大兴房价走势却大不相同呢?记者调查后发现,是否透支了规划与项目自身价值成为两者最大的差别。
  从规划时间来看,通州整个规划要用十年才能最终落实,而通州却用半年的时间透支了十年的规划。虽然通州与北京市区房价差距逐渐缩小,但是缩小的只是房价,但是交通和配套从目前来看,远不如城区。房价与城区的接轨,恰恰反映了这种房地产市场不稳定的现象,从本质来看是提前透支了未来新城建设的利好。
  而对于房山、大兴房价,这些年一直被业内人士称为价格洼地,即使在今年上涨但是也没有出现暴涨,并且波动较小。至于大望京,则是有价无房阶段,可以说这次新政对大望京影响不大,但是大望京的规划利好消息,肯定会在将来凑效。尤其是远洋地产以40.8亿元的总价竞得大望京村项目1号地,仅楼面价达到每平方米24066元。业内人士分析认为,该地块预计建成上市后的价格在每平方米3.5万元左右。
  东坝区域楼市最平稳,项目价值新政中凸显
  在今年的房价狂潮中,东坝无疑是最稳定的一个区域。因为规划的利好消息是被一点点消化,而不是一下子透支。据东坝“城市花墅”楼盘常青藤的开发商介绍,现在的东坝已不同于从前,两条地铁就会开通,多条公路开通将缩短将改善现在的交通拥堵的状况,另外随着CBD东扩,北京市的规划定位,东坝将会被打造陈成两大CBD的后花园,何况这里配套也逐渐趋于完善。新政出台,对于像东坝这种有着优良的项目价值优势,价格影响不大。”
  记者近日来到常青藤的售楼处,随机采访了几位在新政后看房的市民,问及新政的影响。他们表示,对于他们这类在北京东部商务区的白领来说,宜居的房产和抵抗房价波动性较强的楼盘是购买第一套房产的首选。由于常青藤所在的东坝距离国贸只有20分钟左右,而且这里的项目价值摆在那里,尤其是花通州的钱,买个朝阳区的类别墅的高端住宅,所以感觉还是很值得购买。
  按照北京市规划定位,位于朝阳区东北部面积为6.2平方公里的东坝北区,将打造成以高端商业娱乐、总部商务办公和国际交流服务功能为主体的城市综合功能发展区。对于东坝,这个京城十大边缘集团来说,这一利好消息,将会使得东坝成为北京的另一个繁华的生活圈。
  新政过后,项目价值和宜居最受关注
  新政的颁布,令购房的市民购房趋于理性,同时也因一个家庭只允许够一套商品房,于是开始注重项目的宜居性,还有项目自身的价值。
  买房是“长久之计”,购房者不仅要看到眼前的优势,更应该放远眼光审视该区域的未来规划及发展潜力,只有周全考虑方能作出“今天满意,未来更高兴”的决策。除了方便生活、工作,地段也是物业保值、升值的一大决定因素。考察一个地段是否是好地段,应从生活、工作、购物、教育是否便捷,市政规划是否有利于此地段的发展,此地段发展的空间余地是否够大等诸多方面考虑。
  综合来说,一个成熟的区域,一个好的规划,加上合理的发展速度,可以让一个区域长足发展。如果有了好的规划,但是区域成熟度不够,如果去“揠苗助长”,相信会得到相反的效果。就比如现在的通州,价格迅速暴涨与迅速暴跌。就比如东坝区域,房价一直趋于平稳,动荡不大。
发表于 2010-6-2 13:15:09 | 显示全部楼层
毫无疑问,政府制造了房价的暴涨和暴跌!
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发表于 2010-6-3 06:21:11 | 显示全部楼层
同意楼上
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发表于 2010-11-11 16:43:21 | 显示全部楼层
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发表于 2010-11-13 12:55:20 | 显示全部楼层
回复 6# 65807143


    虽然我不赞同愤青式的反日行为,但我绝不能接受被日本人统治。你就等着愤青们收拾你吧。
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发表于 2010-11-13 23:08:24 | 显示全部楼层
买了东坝的房子可真是值得呀,东五环外二手房还要2W,跟望京差不离多了。说起来通州现在跌了价格确实不贵,南五环外亦庄的二手房还要2W2左右,都好几个月价格平稳,真是不容易呀。
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发表于 2010-11-14 23:16:28 | 显示全部楼层
通州是典型的政府炒作制造暴涨
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发表于 2010-12-9 11:47:18 | 显示全部楼层
政府!中国政府!政府炒作!保护有钱人!硬道理!
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发表于 2012-1-30 09:16:13 | 显示全部楼层
政府
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发表于 2012-1-30 14:30:48 | 显示全部楼层
通州已经形成了一个独立的生活工作圈。一部分往返于国贸的高薪白领。一部分在通县做生意创业。很像以前的望京。
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发表于 2012-1-30 20:57:05 | 显示全部楼层
东坝广告嫌疑大。。。。
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发表于 2012-5-11 18:01:05 | 显示全部楼层
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发表于 2013-3-1 16:47:15 | 显示全部楼层
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