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今天来点干货,“酒仙桥拆迁项目征收补偿政策”宣传手册里的整套征收流程详细解读

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发表于 2022-8-3 13:27:08 | 显示全部楼层 |阅读模式
声明本人在公司职务是项目经理,每年经过我手的合同少说也有百八十份,对于合同文件的解读审核,不敢说十分专业,起码也是有相当的自信不会被坑。所以才敢来解读给大家讨论,顺便根据已知的情报,预估一下各个阶段的持续时间,虽然预估时间有一定的依据,但实际上真就相当于我在瞎猜,所以对这个预估时间请别过分纠结,看看就好。

然而毕竟水平有限,不保证解读绝对的正确,欢迎有确实依据的指正错误和不足。另外拜托各位有点素质,礼貌回帖,不欢迎毫无道理的指责和弱智低能的找茬行为。

下面开始,其实重点解读内容就是手册的第20页征收工作实施流程,这页内容可以说是整本手册内容的浓缩,但是由于内容过分的精简,需要结合前后文的内容完整解读后,才能明白真正的流程是怎么操作的。

先看第1阶段:政策宣传期
当前的时间点就是处在这个时期,关于这个时期,政府已经下发了正式文件,在这里

注意这个文件是盖章的!在中国,政府部门下发的盖章的红头文件,意味着什么,大家都懂吧?是经过政府职能部门确认,并且排上了工作日程的正式项目,绝对不是某些人说的什么子虚乌有呀,编故事什么的,如果文件没盖章,真的有可能是这样。但是现在盖章了,性质就变了,起码当前这个时间点,区政府已经发文件表态,酒仙桥拆迁这件事,肯定是要做的。

时间节点文件上也写的很清楚:从2022年7月27日起,时间暂定3个月,但是考虑到酒仙桥住户这么多,3个月的时间大概率不够,半年差不多。所以这个阶段预估时间6个月。

第2阶段:签约意向登记期
这个阶段主要就是各住户确定是要钱还是要房,要房的选3个房屋所在的小区,排好前后顺序报上去。
时间节点根据摇号积分规则来估算,由于超过30天就是0分了,所以再加30天作为缓冲,这个阶段预估时间2个月。

第3阶段:预签约期
这个阶段就是跟区政府正式签署房屋征收补偿协议(以下简称协议)的时期了。
时间节点还是根据摇号积分规则来估算,由于超过60天就是0分了,所以再加30天作为缓冲,这个阶段预估时间3个月。

第4阶段:征收决定
这个阶段内容就开始多起来了,根据上一阶段预签约期达到生效比例的地块,这里出现了“地块”的概念,解释一下:本次酒仙桥拆迁不是7000户整体拆迁,而是拆迁区域根据街坊被划分成了8个地块,各个地块的签约比例单独计算。地块的区域划分,在手册的第1页就已经写清楚了。
这也就解释了为什么当前只有不到5000套回迁房,因为政府根本就不认为酒仙桥的8个地块全都能完成征收工作完不成征收的地块,继续住破楼,自然也就没有回迁房的需求了。毕竟政府协调回迁房,也是要跟房地产开发商谈判的,也是要花钱的,既然估计大概率用不到那么多回迁房,政府那边自然也就是本着省点是点的原则先准备这么多先用着。当然如果8个地块真的全都完成了征收工作,5000套房源真的不够用了,肯定还会有备用房源拿过来的,这种备选方案,政府部门一定会做到位,不会自己说话不算数的,当前真的不用纠结回迁房的数量问题,真正要关心的事情在下面。

以我所在的七街坊地块为例,假设在上个阶段预签约期,七街坊的所有居民签署协议的比例在98%以上,则房屋征收协议生效,七街坊的所有居民人手最少一套新房正式到手了如果比例没有达到98%,则征收工作终止,政府放弃七街坊地块,以后就只能看着其他比例达标街坊的人住新房,七街坊的居民继续住破楼干瞪眼,毫无办法。其他的街坊情况也是一样!
这个阶段的时间估计不会很长,就是政府统计并发布数据的工作,估计也就1个月。

第5-7阶段,其实是一个时间段,这个阶段的持续时间,依据实在太少,预估都做不到。
先看第5阶段:正式签约期,以前就有人提出疑问,签个协议为什么要分预签和正式签,一个协议签两次是怎么回事?结合前后文解读后,答案是:协议其实是签一次的,只是根据签署协议的时间点,变成了两种称呼而已。

继续以七街坊举例,假设在上面预签约期,七街坊地块的居民签约比例达到了98%,那么协议生效启动征收工作,这98%的居民是在预签约的时间点内签署的协议,称为预签协议,第5阶段直接跳过。由于征收工作已经启动,剩下没有签约的2%居民已经错过了预签约的时间点,迟了几个月托到了这个阶段才签约,这个时间点签署协议的,称为正式协议。

手册上说了,预签协议和正式协议具有同等效力,区别只是那2%正式协议的居民,会少拿几万块钱的速签奖金。

下面第5阶段的第2句,这句话虽然写的不是很明白,而且跟后面摇号的内容有些矛盾,但这句话至关重要!我看到这的时候思考了一个多小时,才想明白这句话的含义。

这句话,提供了一种可以跳过第7阶段摇号,直接到达最终阶段选房入住的方法,这个方法就是:让区政府对本地块作出征收决定。
要让区政府作出征收决定,方法在第4阶段有写:“区政府按照签约率的高低,适时分别作出征收决定”

这里不解释直接举例,比如七街坊全体居民在预签约阶段实现了100%签约率,并且在签约后规定的时间内全体完成了搬家交房,这个时候整个七街坊地块上已经没人了,相当于七街坊全体居民已经完成了第6阶段搬家交房期,政府可以毫无障碍的征收七街坊地块。这种情况下,政府毫无疑问的一定会提前做出地块征收决定。

对于提前搬家交房后,在外临时周转的七街坊居民来说,等政府做出征收决定后,就可以直接办理选房入住,大家就想吧,5000套安置房源,第一批选房,没人争没人抢,还能拿到数十万的搬家奖金,何止是爽,简直爽到飞起呀!这是利益最大化的行动方案。

但是注意!这个方案的代价是需要所有住户提前搬家,在外临时居住几个月,实际操作起来难度极大,几乎不可能实现,因为一个地块少说也有成百上千的住户,这么多住户都能在规定时间内全都找到临时安置房并完成搬家交房,这个真的是。。。。。。几乎没可能。

第6阶段:搬家交房期,这个不用解释,略过。

第7阶段:摇号选房期,这个阶段是根据之前第2阶段签约意向登记和第3阶段预签约的时间点,以及是否完成团体搬迁,来获得积分,用以在这个阶段确定摇号选房的先后顺序。摇号的规则就不解读了,不重要,也没什么用,到时候听安排就行了。

这个阶段根据之前签约和搬家交房情况,会对应3种类型的居民,下面直接举例:
1.假设七街坊50%的居民预签约期内已签署协议,且已按约定完成了搬家交房手续(已签约,已交房)
2.假设七街坊48%的居民预签约期内已签署协议,但是没有完成搬家交房手续(已签约,未交房)
3.假设七街坊2%的居民预签约期内没有签署协议,也没有完成搬家交房手续(未签约,未交房)

那么在摇号选房阶段:
第1类,七街坊50%的居民,获得摇号资格,积分越高越先选房,即使有摇号过程,也一定会比积分低的优先选房。

第2类,七街坊48%的居民,没有摇号资格,等第1类50%的居民全部完成摇号后,按照交房顺序选房。
这里说一下,表面上看这48%的居民失去了优先选房的资格,但是注意这类居民是没有提前搬家交房的,就是说这类居民可以等到最后都不交房,然后根据选房结果直接旧房搬新房直接入住,省去了很多搬家周转折腾的麻烦事,但同时也失去了数十万的搬家奖金和优先选房的资格,最后只能是哪里有剩余的房源就去哪了,跟第1类居民的情况相比各有利弊,可以根据实际情况自行取舍。

第3类,七街坊2%的居民,肯定是没有摇号资格的。
如果最后还能完成正式签署协议,那么跟上面第2类居民一样,直接旧房搬新房,哪里有剩余的房源去哪里。如果最后也不签署协议坚持当钉子户,那就只能继续住破房看着别人住新房了。

手册解读到此为止,确实还是有很多问题没有说明。但我想说的是,这个宣传手册只是个初步方案,即使是我们公司做项目的,也根本就做不到第一个方案就能解决客户所有的问题,这个神仙也办不到!所谓的方案都是在推进的过程中不断地发现问题,解决问题,最后达成交易。现在的政策宣传期,咱们在收集信息,政府也在收集信息,所以现在等着就好,反正酒仙桥人十几年都等过来了。有问题先留着,后面手机的朝征服务小程序上线之后,直接过去咨询留言,这种软件基本都是直接对接项目管理层的,给的回复会比外面的工作人员权威的多。

当下所有街坊的首要任务是确保自己的地块,预签约比例超过98%,先把新房拿到手,其他的都是小事。


 楼主| 发表于 2022-8-4 12:46:03 | 显示全部楼层
文中第5阶段第2句话的解读有变化,已单独发帖进行更正,跳转连接
http://bbs.wangjing.cn/thread-2414261-1-1.html
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发表于 2022-8-3 13:37:17 来自手机 | 显示全部楼层
最快也得明年啦
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发表于 2022-8-3 13:58:28 来自手机 | 显示全部楼层
是7街坊自己达到98%就可以摇号吗?
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发表于 2022-8-3 14:01:20 来自手机 | 显示全部楼层
你咋不分析一下就以现在的方案七街坊要到98可能吗?
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发表于 2022-8-3 14:02:20 来自手机 | 显示全部楼层
az800 发表于 2022-8-3 13:58
是7街坊自己达到98%就可以摇号吗?

到了也是第二批 时间?未知!
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发表于 2022-8-3 14:04:04 来自手机 | 显示全部楼层
是啊,先到98再说吧。其他的都是后话。
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 楼主| 发表于 2022-8-3 14:09:26 | 显示全部楼层
az800 发表于 2022-8-3 13:58
是7街坊自己达到98%就可以摇号吗?

是的,其他的街坊,四街坊,六街坊,十一街坊等等,都是这样
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 楼主| 发表于 2022-8-3 14:10:50 | 显示全部楼层
18514_邻友py 发表于 2022-8-3 14:02
到了也是第二批 时间?未知!

应该说就目前看来,要想当第一批选房的可能性,几乎没有,所有都是第二批的话,就等同于所有人都是第一批了吧,哈哈
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发表于 2022-8-3 14:14:32 来自手机 | 显示全部楼层
18514_邻友py 发表于 2022-8-3 14:01
你咋不分析一下就以现在的方案七街坊要到98可能吗?

别杠了,人家上来就说做的是政策解读。能不能到98从来不是一个人能做到的,所以才要团结。要不这样,你牺牲一下把所有不同意的都砍死,直接变100%了。
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发表于 2022-8-3 14:17:33 来自手机 | 显示全部楼层
17610_邻友e7 发表于 2022-8-3 14:14
别杠了,人家上来就说做的是政策解读。能不能到98从来不是一个人能做到的,所以才要团结。要不这样,你牺 ...

你同意吗
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发表于 2022-8-3 14:20:16 来自手机 | 显示全部楼层
18514_邻友py 发表于 2022-8-3 14:17
你同意吗

我同意啊,我干嘛不同意,拆不成我就低价卖了反正这就是个无底洞以后就不征收了。就现在这房子的租金还不够我吃顿饭的呢。
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发表于 2022-8-3 14:22:02 来自手机 | 显示全部楼层
本人四街坊要办理(公证书)希望有兄弟姐妹帮助找到一街平房的陈亮儿子(陈奇)
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发表于 2022-8-3 15:01:02 来自手机 | 显示全部楼层
关键是在签约率,既然想走,那就干脆利索点,我也是七街坊的,我希望这次七街坊能达到目标!加油!
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发表于 2022-8-3 15:16:37 来自手机 | 显示全部楼层
神说
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发表于 2022-8-3 15:17:52 来自手机 | 显示全部楼层
太感谢这位专业人士对目前宣传策的解读了,其实就是按照流程的不同阶段,积极准备自己的材料,和自己的选择。听片区工作人员通知,积极主动签约就好。
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