酒仙桥拆迁方案与其他地块拆迁方案的完全数据对比，咱们来一比到底

欧蕾哇刚大木

先说本帖的发布背景，是我与几个极力反对酒仙桥方案的拆迁居民较深入交流后，确认了他们想要的拆迁方案，想要的置换公式，并且重点是他们给出了政策支持文件，使我产生了极大的兴趣来一算到底，于是就有了下面这个表格。这个表格不光可以对比方案，还可以指导行为，让所有人都可以自行判断，究竟如何选择才可以通过本次拆迁获取最大化的收益，实现真正的公正公平，而这一切都需要用数据说话。

反对拆迁的居民，提出的方案是类似亮马J和化石营的拆迁方案，安置房面积的置换公式为“拆迁面积×房屋估价÷安置房结算单价=安置房面积”，而化石营方案我又找到了他们的方案文件给与验证，所以计算公式确认无误。对比数据的举例为黑庄户安置房，原因在于酒仙桥和化石营都有黑庄户安置房源，且公开了一手购房价，是14250/平，数据最齐全，而且有共通点，可以得到最为公平公正的数据。下面上图



另外附上化石营方案的政策文件：



我知道上面表格对很多人来说过于复杂了，没关系，下面我尽可能用通俗易懂的语言进行说明。

表中上面横着第一行是平米数，在我的表格中只要修改平米数，就可以瞬间计算出下面所有数据。表格上面第一部分是当前手册中酒仙桥方案的数据，中间第二部分是化石营方案的数据，下面第三部分两种方案的对比差价，第三部分是反对拆迁居民最关心的数据了。第三部分里的数据，负数是化石营方案有优势，正数是酒仙桥方案有优势。

说明过程中，黑庄户65平左右的一居统称为小户，85~90平的二居三居统称为大户，下面开始根据平米数进行说明：

旧房平米数小于22.03平：酒仙桥方案是天堂，直接进大户还能拿几十万现金；化石营方案则是巨坑，只能住小户，如果面积小于17.9平，还要倒贴钱（表中红框部分）

旧房平米数28.42平：手册上举例用的数据，我拿来验证公式计算的准确性，由于30平以下的有个1200的搬迁费保底，所以跟手册数据有几百块的误差，可以忽略不计，30平以上就完全没有误差了

旧房平米数39.13平：称为选房利益分界点，从这个面积开始，选择安置房的情况下，化石营方案的收益将超过酒仙桥方案的收益

旧房平米数46.64平：由于两种方案都存在着2套安置房的选房上限，所以达到这个平米数的，如果使用化石营方案将达到选房面积上限的180平，酒仙桥则是160平，面积差了一些，但是剩余补偿款比化石营多了将近30万，所以总的来看还是差不多

旧房平米数大于56.53平：从这个面积开始，两种方案的选房面积全部达到上限的180平，大于这个平米数后，两种方案的选房户型全都是一样的2套90平大户，差距只有安置补偿金。从这个面积开始，最下面第三部分的绿色格子将开始计算安置补偿金差价。要安置房的话全部都是化石营方案有优势。

旧房平米数100平：这是跟我交流的反对酒仙桥拆迁的人家的面积，可以看到下面第三部分绿色格子里，安置补偿金差价为195万。可以认为这195万就是他们反对酒仙桥方案的直接原因了。

选择安置房的对比完毕，但是还没完！之前所有人，包括我在内，都忽略了一个盲点，就是不要房直接拿钱，也就是完全货币补偿方案！两种方案的货币补偿存在着巨大的差异！

酒仙桥方案：公式在手册31页，直接代入计算即可
化石营方案：根据得到的文件，这个方案里除了“拆迁面积×房屋估价”的金额，其他只有装修补偿、搬迁补偿、临时安置补偿。这三种补偿没有计算公式，但是加在一起哪怕是100平估计也就三四十万撑死了，面积越小这部分补偿就越少，所以我暂时在表格里先忽略不计，一定要算的话给我公式我才能计算。

完全货币补偿可以看三个部分的橙色格子。从最下面一行可以看到差价，全部为正数！就是说在完全货币补偿方面，不论多少面积，酒仙桥方案都是完胜！哪怕化石营加上三四十万的其他补偿，也是酒仙桥方案完胜！

现在两种方案的差距就体现出来了，假定100平的房，选择黑庄户安置房方案，化石营拆迁方案的收益比酒仙桥多195万，但是如果选择完全货币补偿，则是酒仙桥拆迁方案比化石营多221万！

是不是很意外？我算到这真是大吃一惊，原来对于面积大的居民来说，酒仙桥拆迁方案的最大利益点在货币补偿这里！

但是我知道，对于面积大的居民来说，肯定不会满足于这些货币补偿，肯定还是要想办法把安置房补偿金的195万差价找回来（坦白说，我也是这么想的！）。既然如此，政策是死的，人是活的，咱们可以充分利用政策优势。

先说，100平以上的大户居民们，你们酒仙桥外面都有房吧？不太可能没有吧？没有的话你们也不会那么反对了。那么咱们就选择货币补偿，拿上771万现金，如果你依旧看好北京房价，就去别的地方买两套商品房，这不香吗？而且商品房比安置房更好交易，出租几年后如果房价涨了直接卖掉，是不是能远超195万收益？

或者你不看好房价，去证券市场炒股票，抓3个涨停板，收益也是远超195万的，而且实话实说，你去股市抓三个涨停板，成功率可是远大于让拆迁办改化石营方案的成功率的。

如果你和我一样厌恶风险，想用最简单，最安全，最省事的方法找回这195万差价，也有办法！看下面这个基金



这种纯债券基金我观察很多年了，能保证不论经济是好是坏，哪怕这两年经济如此糟糕，都能稳定年化5%以上的收益，而且基金是复利收益！购买也非常简单，直接支付宝上面就能买。那么使用复利计算公式，投入771万，按5%复利计算，来看看多久能收回195万


答案是5年！

总结一下：对于100平的大面积反对酒仙桥拆迁方案的居民来说，你们相当于拿着771万的现金在赌博！赌赢了可获利195万，也就是30%的收益，赌输了则会损失771全部现金，且赌赢的可能性微乎其微。我不知道这30%的收益是否值得你们承担这么大的风险去孤注一掷！

反正我是觉得不值得，我绝对会选择同意拆迁方案，771万现金落袋为安。然后通过5年时间补回安置房方案的差价。5年时间等不起吗？20年都等了还差这五年？如果拆迁失败771万全部损失了，请问需要多少年才能补回来？别说是5年，25年都回不来吧！

最后还是要重复一下，请大家记住：政策是死的，人是活的。只要有原始资金，能够计算出目标，那么实现目标的方法可是有很多的！

jeffley

人才

17610_邻友e7

真的牛!

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17610_邻友e7

其实他们就是糊涂，面积越大的才最应该赶紧促拆。因为面积越大资产越大，这么大笔资产拆不了就相当于被冻结。卖卖不出去，租租不出好价钱，住更住不好，相当于是一大笔劣质资产。
钱能生钱，劣质资产不行。这就是为什么这么多大的房产公司直接暴雷破产，但与之产生强烈对比的是李嘉诚，王健林在疫情之前就已经抛售资产了。尤其是王健林贱卖万达多少资产，万达酒店万达广场等等悉数抛售，可谓是断臂求生。原因就是一旦泡沫破了，他手上这些看似金灿灿的优质资产会瞬间变成劣质资产，这么多累赘会瞬间拖垮万达。
对于老百姓，拆迁是唯一把劣质资产转换或者套现的机会了，只能说且行且珍惜。

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武庚申

这个帖子怎么在“酒仙桥危改”板块里看不到？

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甯曹甯_CN

不要总跟别人比，跟自己比合适了就行

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欧蕾哇刚大木

武庚申 发表于 2022-8-25 06:50
这个帖子怎么在“酒仙桥危改”板块里看不到？

我在电脑端发的，不知道手机端会去到哪个板块，总是欢迎转发，尤其是那个拆闹云集的群，他们要的就是化石营方案，我对比完，看看他们作何感想

欧蕾哇刚大木

jeffley 发表于 2022-8-24 22:31
人才

设计酒仙桥拆迁方案的人才是人才，所有面积的居民不论面积大小，全都有最大利益点，堪称近几年以来最完美的拆迁方案了

小布丁游记

欧蕾哇刚大木 发表于 2022-8-25 10:08
设计酒仙桥拆迁方案的人才是人才，所有面积的居民不论面积大小，全都有最大利益点，堪称近几年以来最完美 ...

发现了吧，这方案都是精算师级别搞出来的，加上配给的户型，简直就是天衣无缝，一个萝卜一个坑全给安排好了。

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温暖hO

知心师哥 发表于 2022-8-25 10:49
两地的评估价是多少？没有具体评估价能出最终结论吗？

参考周围同地段二手房价，考虑房子折旧、小区环境、人文素质等。5.5个w靠谱，最多上浮10%之内。

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笨笨的小猪

温暖hO 发表于 2022-8-25 10:55
参考周围同地段二手房价，考虑房子折旧、小区环境、人文素质等。5.5个w靠谱，最多上浮10%之内。

一百平的一平米拆迁补偿已经合到七万七了，整楼都走就是七万八。这个钱直接可以买附近电梯房了。刚看了一下电子城一百四十多平米的大三居才七百万。有改善的机会都会抓住，傻子才继续在破楼里耗着呢

17610_邻友e7

知心师哥 发表于 2022-8-25 10:49
两地的评估价是多少？没有具体评估价能出最终结论吗？

之前就听有人估酒仙桥估7w1平就让我觉得搞笑。
你觉得按所谓的地区均价评估化石营和酒仙桥能差出多少? 那不得是一个天上一个地下?
就算给你算8万，那化石营不得14起步?? 算算差价再看看现在两个方案的差价。

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